Die Abschreibung von Immobilien ist ein wichtiges Instrument für Eigentümer, um steuerliche Vorteile zu nutzen und den Wertverlust ihrer Gebäude über die Zeit zu berücksichtigen. Sie ermöglicht es, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Immobilie über einen festgelegten Zeitraum steuerlich geltend zu machen. Dabei spielen verschiedene Faktoren wie die Art der Immobilie, das Baujahr und die Nutzungsweise eine entscheidende Rolle. Für Vermieter und Investoren ist das Verständnis der Abschreibungsmöglichkeiten von großer Bedeutung, da es sich direkt auf die Rentabilität ihrer Immobilieninvestitionen auswirkt.
Abschreibungsarten bei Immobilien im Überblick
Bei der Immobilienabschreibung gibt es verschiedene Methoden, die je nach Situation und Art der Immobilie angewendet werden können. Die Wahl der richtigen Abschreibungsart kann erhebliche steuerliche Auswirkungen haben und sollte daher sorgfältig geprüft werden.
Lineare Abschreibung nach § 7 EStG
Die lineare Abschreibung ist die am häufigsten genutzte Methode bei Immobilien. Sie zeichnet sich durch einen gleichbleibenden jährlichen Abschreibungsbetrag aus, der sich über die gesamte Nutzungsdauer des Gebäudes erstreckt. Nach § 7 EStG beträgt der Abschreibungssatz für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt wurden, in der Regel 2% pro Jahr. Dies entspricht einer angenommenen Nutzungsdauer von 50 Jahren.
Für Gebäude, die vor 1925 errichtet wurden, gilt ein höherer Abschreibungssatz von 2,5% jährlich, was einer Nutzungsdauer von 40 Jahren entspricht. Diese Regelung berücksichtigt die meist ältere Bausubstanz und die damit verbundene kürzere Restnutzungsdauer dieser Immobilien.
Die lineare Abschreibung bietet Planungssicherheit und eine gleichmäßige steuerliche Entlastung über die gesamte Nutzungsdauer der Immobilie.
Degressive Abschreibung für Gebäude
Die degressive Abschreibung ermöglicht höhere Abschreibungsbeträge in den ersten Jahren nach der Anschaffung oder Herstellung einer Immobilie. Diese Methode wurde zeitweise als Anreiz für Investitionen im Immobilienbereich eingeführt. Aktuell ist die degressive Abschreibung für Neubauten jedoch nicht mehr möglich, es sei denn, es handelt sich um Altfälle, bei denen die Abschreibung vor der Gesetzesänderung begonnen wurde.
Bei der degressiven Abschreibung verringert sich der Abschreibungsbetrag von Jahr zu Jahr. Dies kann in den ersten Jahren zu erheblichen Steuervorteilen führen, allerdings sind die Abschreibungsbeträge in späteren Jahren entsprechend geringer. Die genauen Sätze und Zeiträume für die degressive Abschreibung hängen vom Zeitpunkt der Anschaffung oder Herstellung des Gebäudes ab.
Sonderabschreibungen bei Denkmalschutzimmobilien
Für Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, gelten besondere Abschreibungsregelungen. Diese sollen Anreize für die Erhaltung und Sanierung historisch wertvoller Bausubstanz schaffen. Eigentümer von Denkmalschutzimmobilien können zusätzlich zur normalen linearen Abschreibung Sonderabschreibungen in Anspruch nehmen.
Die Sonderabschreibung für Denkmalschutzimmobilien beträgt in den ersten acht Jahren jeweils bis zu 9% der Sanierungskosten. In den folgenden vier Jahren können noch einmal bis zu 7% pro Jahr abgeschrieben werden. Diese erhöhten Abschreibungsmöglichkeiten machen Investitionen in denkmalgeschützte Gebäude steuerlich besonders attraktiv.
Voraussetzungen für die Immobilienabschreibung
Um die steuerlichen Vorteile der Immobilienabschreibung nutzen zu können, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Diese Bedingungen stellen sicher, dass die Abschreibung nur für Gebäude in Anspruch genommen wird, die tatsächlich zur Einkommenserzielung genutzt werden.
Immobilie muss im Privatvermögen sein
Eine wichtige Voraussetzung für die Abschreibung nach § 7 EStG ist, dass sich die Immobilie im Privatvermögen des Eigentümers befindet. Dies bedeutet, dass das Gebäude nicht Teil eines Betriebsvermögens sein darf. Für Immobilien im Betriebsvermögen gelten andere Abschreibungsregeln, die im Rahmen der Gewinnermittlung berücksichtigt werden.
Die Zuordnung zum Privatvermögen ist insbesondere für Vermieter relevant, die ihre Immobilien als Kapitalanlage nutzen. Sie können die Abschreibung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen.
Gebäude dient Einkünfteerzielung
Eine weitere zentrale Bedingung für die Abschreibung ist, dass das Gebäude zur Einkünfteerzielung genutzt wird. Dies trifft in der Regel auf vermietete Immobilien zu. Selbstgenutzte Wohnungen oder Häuser können hingegen nicht abgeschrieben werden, da sie nicht der Einkommenserzielung dienen.
Bei teilweise vermieteten und teilweise selbst genutzten Immobilien kann die Abschreibung anteilig für den vermieteten Teil in Anspruch genommen werden. Hierbei ist eine genaue Aufteilung der Kosten und Flächen erforderlich.
Die Nutzung zur Einkünfteerzielung muss dauerhaft angelegt sein. Kurzfristige Vermietungen, etwa als Ferienimmobilie, erfüllen diese Voraussetzung in der Regel nicht.
Nachweis der Anschaffungs-/Herstellungskosten
Für die korrekte Berechnung der Abschreibung ist ein genauer Nachweis der Anschaffungs- oder Herstellungskosten unerlässlich. Diese Kosten bilden die Grundlage für die Ermittlung des jährlichen Abschreibungsbetrags. Zu den nachweispflichtigen Kosten gehören:
- Der Kaufpreis der Immobilie
- Nebenkosten wie Notargebühren, Grunderwerbsteuer und Maklerprovisionen
- Bei Neubauten: alle Kosten für die Errichtung des Gebäudes
- Kosten für Um- und Ausbauten, die den Wert der Immobilie steigern
Es ist wichtig, alle relevanten Belege und Rechnungen sorgfältig aufzubewahren, um im Falle einer steuerlichen Prüfung die geltend gemachten Kosten nachweisen zu können.
Berechnung der Abschreibung bei Immobilien
Die korrekte Berechnung der Abschreibung ist entscheidend für die steuerliche Optimierung von Immobilieninvestitionen. Sie erfordert eine genaue Ermittlung der Bemessungsgrundlage, die Festlegung der Nutzungsdauer und die Anwendung des richtigen Abschreibungssatzes.
Ermittlung der Bemessungsgrundlage
Die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung setzt sich aus den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes zusammen. Dabei ist zu beachten, dass nur der Gebäudewert, nicht aber der Wert des Grundstücks abgeschrieben werden kann. Eine Aufteilung des Gesamtkaufpreises auf Gebäude und Grund und Boden ist daher erforderlich.
Für die Aufteilung gibt es verschiedene Methoden:
- Verwendung des Sachwertverfahrens
- Orientierung an den Bodenrichtwerten
- Nutzung der offiziellen Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums
Die gewählte Methode sollte nachvollziehbar und begründbar sein, da das Finanzamt die Aufteilung im Zweifelsfall überprüfen kann.
Festlegung der Nutzungsdauer
Die Nutzungsdauer eines Gebäudes ist für die Abschreibung von zentraler Bedeutung. Sie bestimmt, über welchen Zeitraum die Anschaffungs- oder Herstellungskosten steuerlich geltend gemacht werden können. Das Einkommensteuergesetz legt für die meisten Gebäude eine Nutzungsdauer von 50 Jahren fest, was dem Abschreibungssatz von 2% pro Jahr entspricht.
In bestimmten Fällen kann jedoch eine kürzere Nutzungsdauer angesetzt werden:
- Bei Gebäuden, die vor 1925 errichtet wurden (40 Jahre Nutzungsdauer)
- Bei nachweislich kürzerer tatsächlicher Nutzungsdauer (Nachweis durch Gutachten erforderlich)
- Bei bestimmten Betriebsgebäuden mit branchenspezifischer kürzerer Nutzungsdauer
Anwendung des Abschreibungssatzes
Nach Ermittlung der Bemessungsgrundlage und Festlegung der Nutzungsdauer kann der entsprechende Abschreibungssatz angewendet werden. Bei der linearen Abschreibung wird dieser Satz jährlich auf die ursprüngliche Bemessungsgrundlage angewendet. Die Berechnung erfolgt nach folgender Formel:
Jährlicher Abschreibungsbetrag = Bemessungsgrundlage x Abschreibungssatz
Beispiel: Bei einer Bemessungsgrundlage von 200.000 Euro und einem Abschreibungssatz von 2% beträgt der jährliche Abschreibungsbetrag 4.000 Euro.
Im Jahr der Anschaffung oder Herstellung wird die Abschreibung nur zeitanteilig vorgenommen, beginnend mit dem Monat der Anschaffung oder Fertigstellung.
Besonderheiten bei vermieteten Immobilien
Vermietete Immobilien bieten besondere Möglichkeiten zur steuerlichen Optimierung durch Abschreibungen. Neben der regulären Gebäudeabschreibung gibt es weitere Aspekte, die Vermieter berücksichtigen sollten, um ihre Steuerlast zu minimieren.
Behandlung von Erhaltungsaufwendungen
Erhaltungsaufwendungen sind Kosten, die zur Instandhaltung oder Modernisierung einer Immobilie anfallen. Im Gegensatz zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten können diese Aufwendungen in der Regel sofort als Werbungskosten abgezogen werden. Dies führt zu einer unmittelbaren Steuerersparnis im Jahr der Ausgabe.
Allerdings gibt es Grenzen: Übersteigen die Erhaltungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung 15% der Gebäudeanschaffungskosten, werden sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandelt. In diesem Fall müssen sie über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden.
Abschreibung von Einbauküchen
Einbauküchen in vermieteten Wohnungen stellen einen Sonderfall dar. Sie können separat vom Gebäude abgeschrieben werden, wobei eine kürzere Nutzungsdauer von 10 Jahren angesetzt wird. Dies ermöglicht eine schnellere steuerliche Geltendmachung der Kosten im Vergleich zur regulären Gebäudeabschreibung.
Die Abschreibung einer Einbauküche erfolgt linear über die Nutzungsdauer. Dabei ist zu beachten, dass die einzelnen Komponenten der Küche (Elektrogeräte, Möbel, Spüle) als Einheit betrachtet werden.
Geltendmachung von Sonderabschreibungen
Neben der regulären Abschreibung können Vermieter unter bestimmten Umständen Sonderabschreibungen in Anspruch nehmen. Diese sind insbesondere relevant für:
- Denkmalgeschützte Gebäude (siehe Abschnitt zu Sonderabschreibungen bei Denkmalschutzimmobilien)
- Gebäude in Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen
- Neubauten zur Schaffung von Mietwohnungen (zeitlich begrenzte Fördermaßnahmen)
Sonderabschreibungen können zu erheblichen Steuervorteilen führen, erfordern aber oft die Einhaltung spezifischer Voraussetzungen und Nachweispflichten.
Steuerliche Auswirkungen der Immobilienabschreibung
Die Abschreibung von Immobilien hat weitreichende steuerliche Konsequenzen für Eigentümer. Sie beeinflusst nicht nur die Höhe der zu zahlenden Steuern, sondern kann auch Auswirkungen auf andere steuerliche Aspekte haben.
Reduzierung des zu versteuernden Einkommens
Der primäre Effekt der Immobilienabschreibung ist die Reduzierung des zu versteuernden Einkommens. In
der primäre Effekt der Immobilienabschreibung ist die Reduzierung des zu versteuernden Einkommens. Indem die Abschreibungsbeträge als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden, verringert sich das steuerpflichtige Einkommen aus Vermietung und Verpachtung. Dies kann zu einer erheblichen Steuerersparnis führen, insbesondere bei hochwertigen Immobilien oder mehreren Mietobjekten im Portfolio.
Die Höhe der Steuerersparnis hängt vom individuellen Steuersatz des Vermieters ab. Je höher der persönliche Steuersatz, desto größer ist in der Regel der steuerliche Vorteil durch die Abschreibung. Dies macht die Immobilienabschreibung zu einem wichtigen Instrument der Steueroptimierung für Vermieter.
Einfluss auf Progressionsvorbehalt
Die Immobilienabschreibung kann auch Auswirkungen auf den Progressionsvorbehalt haben. Dieser kommt zum Tragen, wenn neben steuerpflichtigen Einkünften auch steuerfreie Einkünfte erzielt werden. Obwohl die steuerfreien Einkünfte nicht direkt besteuert werden, erhöhen sie den Steuersatz für das übrige Einkommen.
Durch die Abschreibung werden die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung reduziert. Dies kann dazu führen, dass der Progressionsvorbehalt weniger stark zum Tragen kommt, was wiederum die Gesamtsteuerlast senken kann. Insbesondere für Vermieter mit zusätzlichen steuerfreien Einkünften, wie etwa Auslandseinkünften, kann dieser Effekt von Bedeutung sein.
Berücksichtigung in Steuererklärung
Die korrekte Berücksichtigung der Immobilienabschreibung in der Steuererklärung ist entscheidend, um die steuerlichen Vorteile voll auszuschöpfen. Die Abschreibungsbeträge werden in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) der Einkommensteuererklärung eingetragen.
Dabei sind folgende Punkte zu beachten:
- Genaue Dokumentation der Anschaffungs- oder Herstellungskosten
- Korrekte Aufteilung zwischen Gebäude- und Grundstückswert
- Berücksichtigung eventueller Sonderabschreibungen
- Jährliche Fortführung der Abschreibung über die gesamte Nutzungsdauer
Es empfiehlt sich, bei komplexeren Immobilieninvestitionen oder Unsicherheiten bezüglich der steuerlichen Behandlung einen Steuerberater hinzuzuziehen. Dieser kann sicherstellen, dass alle Abschreibungsmöglichkeiten optimal genutzt werden und die Steuererklärung korrekt und vollständig ist.
Eine sorgfältige und korrekte Handhabung der Immobilienabschreibung in der Steuererklärung kann zu erheblichen Steuerersparnissen führen und die Rentabilität von Immobilieninvestitionen deutlich verbessern.